Si eres autónomo o gestionas una pyme y tienes (o vas a comprar) un local para tu actividad, la amortización es uno de los puntos que te puede venir bien tener controlado.
Porque bien calculada, te permitirá deducir cada año una parte del coste del inmueble y reflejar su “desgaste” de forma correcta en la contabilidad y en tus impuestos.
Para que puedas conseguirlo, vamos a ver qué es exactamente, los datos que necesitas y cómo calcularla paso a paso, con un ejemplo práctico.
¿Qué es la amortización de un local?
La amortización es el registro (contable y fiscal) de la pérdida de valor que sufre un activo con el paso del tiempo por uso, envejecimiento u obsolescencia.
En el caso de un local, lo normal es amortizar la construcción (el edificio) porque se deteriora con los años.
Para ello, hay que tener en cuenta que:
- El terreno no se amortiza. El suelo no se “consume” por el uso, por eso no se puede amortizar; solo amortiza la parte correspondiente a la edificación.
- La amortización suele calcularse con el método lineal, es decir, la misma cantidad cada año, aplicando un porcentaje sobre una base amortizable.
En la fiscalidad española, los porcentajes “aceptados” dependen de tablas oficiales y del tipo de inmueble/uso.
Por ejemplo, para muchos autónomos en estimación directa simplificada, la tabla simplificada recoge para “Edificios y otras construcciones” un coeficiente lineal máximo del 3 % y un período máximo (años).
¿Qué necesito para realizar el cálculo?
Antes de ponerte con los números, tendrás que reunir estos datos:
| Precio de adquisición (o coste de construcción) | Incluye el importe pagado y, normalmente, gastos asociados a la compra que formen parte del valor del inmovilizado (notaría, registro, impuestos no recuperables, etc., según tu contabilidad y criterio). |
| Separación entre valor del suelo y valor de la construcción | Lo ideal es que lo tengas desglosado en escritura, tasación o documentación de la operación. Aunque como alternativa puedes usar el valor catastral, que suele venir separado entre suelo y construcción, y sirve como referencia para repartir. |
| Fecha de puesta en funcionamiento | La amortización comienza cuando el local está en condiciones de uso para la actividad (no necesariamente desde el día de la firma, si aún estabas haciendo obra). |
| Coeficiente de amortización aplicable | Según las tablas y el régimen. Por ejemplo, en la tabla simplificada de IRPF, “Edificios y otras construcciones” aparece con 3 % como máximo. |
| Mejoras o reformas (si las hay) | Una reforma importante no es “un gasto cualquiera”, ya que muchas veces se activa como mayor valor del inmueble y se amortiza (con su propio cálculo) desde que entra en uso. |
Cómo se calcula la amortización de un local paso a paso
Paso 1. Calcula la base amortizable (solo construcción)
Primero, separa el valor del suelo y quédate con la parte amortizable:
Base amortizable = Valor total del local − Valor del suelo
Ejemplo de reparto por valor catastral: si el catastro dice 20 % suelo y 80 % construcción, aplicarías ese reparto al coste de compra para obtener la parte amortizable.
Paso 2. Elige el porcentaje (coeficiente)
Si amortizas por el método lineal con referencia a tablas, aplicarás el coeficiente anual que corresponda.
En muchos casos prácticos (autónomos en estimación directa simplificada), se usa el 3 % para “edificios y otras construcciones” como coeficiente máximo.
Atención: en tablas más detalladas puede haber diferencias por tipo de edificio (industrial vs comercial, etc.). La AEAT publica coeficientes por categorías.
Paso 3. Aplica la fórmula (amortización anual)
Con método lineal:
Amortización anual = Base amortizable × Coeficiente
Paso 4. Prorratea si no ha estado todo el año en uso
Si empezaste a usar el local a mitad de año, lo habitual es amortizar solo la parte proporcional:
Amortización del año = Amortización anual × (meses en uso / 12)
Paso 5. Guarda un soporte documental
Conserva el cálculo, las tablas usadas y la base de reparto suelo/construcción (catastro, tasación, escritura, etc.). Es lo que “sostendrá” el criterio ante una revisión.
Ejemplo práctico del cálculo de la amortización de un local
Imaginemos que tienes una pyme y compras un local para oficina el 1 de abril de 2026 por 200.000 euros (valor total activado).
En el valor catastral, el reparto es 20 % suelo y 80 % construcción.
Por tanto, se aplica amortización lineal con 3 %.
Separa suelo y construcción
- Suelo (20 %): 200.000 × 20 % = 40.000 euros (no amortiza).
- Construcción (80 %): 200.000 × 80 % = 160.000 euros (sí amortiza).
Base amortizable = 160.000 €
Calcula la amortización anual
- Amortización anual = 160.000 × 3 % = 4.800 euros
(El 3 % aparece como coeficiente máximo en la tabla simplificada para “edificios y otras construcciones”).
Prorratea por meses en uso (de abril a diciembre = 9 meses)
- Amortización 2026 = 4.800 × (9/12) = 3.600 euros
Resultado: en 2026 podrías dotar 3.600 euros de amortización del local (solo construcción). A partir de 2027, si está todo el año en uso, serían 4.800 euros anuales, salvo cambios (reformas activadas, cambio de afectación, etc.).
"Amortización mínima" y venta del inmueble
En ciertos escenarios (por ejemplo, cálculo de ganancia patrimonial en IRPF al transmitir inmuebles), se discute si debe computarse una amortización “mínima” del 3 % aunque no se haya aplicado. Ha habido pronunciamientos recientes del Tribunal Supremo que matizan casos concretos.
Por eso, si estás cerca de vender o cambiar el uso del local, conviene revisarlo porque puede afectar al cálculo final.
