Para iniciar una actividad empresarial o profesional por cuenta propia, como autónomo, uno de los elementos más necesarios no cabe duda de que el lugar donde se va a ejercer esa actividad, la oficina o local de negocio.
Para conseguir este elemente tan fundamental hay tres vías principales: La compra, el alquiler o el arrendamiento con opción de compra. También puede haber alguna disyuntiva más novedosa, como puede ser proponer al dueño del inmueble una asociación de cuentas en participación.
En principio vamos a examinar la opción de compra, como alternativa en auge en la coyuntura de crisis que estamos atravesando.
¿Qué es la opción de compra?
La opción es una facultad exclusiva que concede el dueño al optante para decidir sobre la celebración o no de la compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.
OJO: Hay que destacar que la opción de compra es un contrato atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, con lo cual existe una amplia libertad de pactos a la hora de configurarlo.
¿Cuál es el contenido de la opción de compra?
En el contrato de opción de compra debe figurar, conforme a la doctrina elaborada por el Tribunal Supremo:
I.- Los intervinientes: Dueño que normalmente será el arrendador que concede la opción y optante que la recibe que normalmente será el arrendatario/inquilino.
El objeto de la opción, es decir el inmueble (local de negocio, oficina, nave etc.) sobre el que se concede esa opción, perfectamente descrito para evitar contiendas posteriores.
OJO: Es conveniente que el optante se asegure de que va a poder ejercer la opción comprobando que no existen cargas sobre ese inmueble (hipotecas, embargos etc.)
II.- El precio de venta del inmueble: Es decir la cantidad de debe satisfacer al vendedor caso de que decida ejercer la opción de compra.
OJO: En la situación que estamos atravesando de caída de los precios inmobiliarios, el optante debe respetar el precio pactado al momento de firmarse la opción de compra, sin que pueda invocar que los precios han disminuido.
III.- El plazo de la opción: El tiempo durante el cual el ejercicio de esa opción está vivo y puede ser hecho efectivo por el optante.
OJO: Aunque normalmente la opción de compra acompañará a un contrato de arrendamiento ello no quiere decir que ambos tengan la misma duración, y desde luego la prórroga del alquiler no significa necesariamente la prórroga de la opción de compra, caducada por cumplimiento del plazo pactado.
IV.- El precio o prima de la opción: La opción de compra puede ser gratuita pero también puede ser mediante el pago de una cantidad de dinero que constituirá el precio o prima de la opción, y caso de ejercerse ésta, formará parte del precio de compra del inmueble.
OJO: El optante que paga precio o prima por la opción debe tener claro que si no ejerce la opción de compra no tiene derecho a reclamar la devolución de esa prima, que cuantitativamente puede ser elevada.
V.- Las demás condiciones de la opción: La más habitual será determinar si en caso de ejercerse la opción los alquileres pagados se descontarán del precio de compra en su totalidad o en determinado porcentaje.
OJO: Aunque se haya pactado que el 100% de los alquileres será considerado a cuenta del precio de compra el inquilino que no ejerce la opción no podrá reclamar devolución alguna alegando enriquecimiento injusto a favor del arrendador por cuanto ningún enriquecimiento injusto puede existir por el hecho de que el arrendador haya percibido del arrendatario el importe de la renta correspondiente a un tiempo en que el arrendamiento estaba vigente.
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